1) Le point qui bloque vraiment : l’argent à sortir le jour de la signature

Quand tu achètes, tu ne payes pas uniquement le logement. Il faut aussi régler, le jour de l’acte, un ensemble de frais liés à l’acquisition (dont une grande partie part en taxes). Dans l’ancien, l’ordre de grandeur souvent retenu tourne autour de 7–8% du prix (variable selon le département et le dossier).
👉 Si tu n’as pas d’apport dédié à ces frais, la question devient : la banque accepte-t-elle de les “absorber” dans le crédit ?

2) Inclure les frais dans le prêt : dans quels cas c’est envisageable

Ce qu’on appelle couramment un “financement à 110%”, c’est l’idée d’un crédit qui couvre le prix du bien + une enveloppe de frais (frais d’acquisition, garantie, frais bancaires).
En pratique, c’est rarement automatique : la banque arbitre au cas par cas, avec une logique simple :

risque (absence d’apport = signal à justifier),

capacité de remboursement,

comportement bancaire,

reste à vivre.

3) Les critères qui pèsent le plus dans la décision de la banque

Voici les signaux qui font généralement la différence :

Stabilité et lisibilité des revenus

ancienneté, type de contrat, continuité d’activité, cohérence du projet par rapport à la situation.

Tenue des comptes

pas d’incidents, pas de découverts récurrents, dépenses maîtrisées.

Endettement : la barre de référence

le cadre le plus cité par les banques est 35% d’endettement assurance incluse, avec des dérogations encadrées.

Épargne résiduelle (même petite)

paradoxalement, demander à financer les frais tout en gardant un petit matelas peut rassurer : tu montres que tu peux absorber un imprévu (travaux, taxe, panne…).

4) Plan d’action rapide : comment “muscler” ton dossier sans apport

Si tu veux maximiser tes chances, vise un dossier “propre” et cohérent :

3 relevés nickel (réduction des dépenses erratiques, pas d’incidents).

Une épargne automatique, même faible, pour montrer une habitude.

Moins de crédits conso (ou regroupement/solde si pertinent) pour améliorer le taux d’endettement.

Un budget projet clair : prix, frais estimés, garantie, travaux éventuels, marge de sécurité.

Une stratégie de demandes : mieux vaut 2–3 banques bien ciblées + un courtier, que 10 demandes dispersées.

Astuce : utilise un simulateur officiel pour obtenir un ordre de grandeur réaliste des frais selon le type de bien et le département.

5) Si la banque refuse d’inclure les frais : alternatives concrètes

Un “non” n’est pas la fin du projet. Tu peux souvent débloquer la situation avec un levier parmi ceux-ci :

A) PTZ (si éligible)
Le PTZ évolue et peut compléter le financement pour une résidence principale selon conditions (primo-accédant, ressources, type de logement/projet).

B) Prêt Action Logement
Action Logement propose un prêt accession à taux réduit (1%) avec un plafond (voir conditions et montant actualisés).

C) PEL / droits à prêt
Si tu as un plan d’épargne logement suffisamment ancien, il peut apporter un prêt complémentaire (selon tes droits).

D) PAS
Selon revenus, le PAS peut améliorer l’accès au financement et réduire certains coûts.

E) Ajuster le projet

négocier le prix,

cibler un bien avec frais plus faibles (neuf vs ancien selon cas),

phaser certains travaux,

sécuriser un petit apport “technique” (même 2–3% peut changer l’analyse de risque).

6) Mini-exemple pour visualiser

Bien à 250 000 € dans l’ancien

Frais d’acquisition souvent estimés à 7–8% → ordre de grandeur ~17 500 à 20 000 €
Si tu n’as pas cette somme, soit la banque accepte une enveloppe de financement supplémentaire, soit tu dois trouver un levier (PTZ/Action Logement, baisse du prix, apport minimum, etc.).

7) Le rappel important : le paiement chez le notaire

Le jour de la signature, les frais liés à l’acquisition doivent être réglés en totalité (ce n’est pas un paiement “en plusieurs fois” organisé par le notaire).